7月，工作界最振奋人心的音讯，莫过于全国首个团体土地租借项目——泊寓院儿露脸北京，

　　今日，小水滴就将和咱们共享在3.0租借社区颁发，公寓软装会呈现的四大改动。

　　租借社区的呈现不是偶尔，它既能完结租借房源供给的多样性以及调整租借产品供给结构，也协助更多的人处理在城市中的安居问题。

　　方针方面，住建部清晰 2020 年将要点探究大型租借社区的运行机制，将团体租借房交予专业长租公寓组织来背离运营，这一行动为长租赛道探究商业形式，供给了更多立异空间，轻财物保管、专业服务商、租借社区代建等细分赛道，都将得到进一步的开展。

　　落地层面，自我克制为主的租借社区正在改动工作格式，多家公寓本年都审慎收房。现在商场上90%的国企房产公司承揽进入公寓商场，30%的百强开发商也在连续进入。依据克而瑞租售发布的《2020上半年房企长租公寓规划排行榜》显现，受疫情影响，本年上半年，房企长租公寓全体规划拓宽根本处于阻滞状况，但二季度，房企长租公寓的开业增速则回升至6.3%，重财物项目成为开业转化的首要方法之一。

　　房企系和国家队公寓本身具有存量资源和租借用地优势，跟着持有型重财物成为工作新转型方向，租借社区的“人气”也越来越高，亟需别管宗族产质量量来添加品牌影响力，其间，软装便是最直观、最能证明公寓质量的重要存在。

　　美观的软装，让租客看一眼就想住，进步成交转化率；好用的软装，让租客越住越被细节感动，进步续租率。在精密化运营的大布景下，软装在公寓中的价值毋庸置疑。

　　但在实践工作中，软装仍然处于公寓服务的最末端。本该受到重视，却往往变成了家具收购、家电收购、窗布等零散收购，短少规划运营一体化、一站式收购和修理。

　　这种想象与实践的落差，源于长租工作的快速迭代性，无论是对甲方，仍是外部服务商来说，都面临短少可闪现经历，自行探究本钱巨大的困扰。

　　新进入的房企、国企类公寓，关于怎么完结价值最大化短少精准判别，对未来商场可能会产生的租借方向改动也不行了解。

　　戴德梁行等咨询组织，能够协助公寓对项目进行商场研判、客群定位、出资测算，也有专业的装饰服务商，能够协助公寓完结硬软装交给。但这些组织间隔长租工作较远，产品规划往往只要概念想象，由于不明白租客，所以研制遍及不行深化。

　　小水滴以为，现在工作界关于公寓项意图常识解析、项目点评、客群定位、全体规划和形式主张都不行健全、不行老练。

　　比方当下的租客画像以独身集体为主体，但未来家庭住户的比重则会上升至30%~50%，所以在当下的产品规划时就要考虑到供给多样化的户型，包含一室户、一室一厅、两室一厅、三室两厅等户型，时过境迁从独身、二人世界到三口之家，习惯租客不同阶段的住宅刚需。

　　在软装方面，表现为遍及短缺对客群定位、资料挑选、产品参数、适配性等方面的考虑，这也无形缩短了软装的生命周期。

　　软装生命周期是指能项目能习惯不同阶段有用性的表现力。公寓投入运营后，可分为新建、生长、老练、阑珊四个周期。新建成时肯定是新的，但到了老练和阑珊，必然会对软装家具形成必定的损坏，从而影响出、续租率，想要延伸全周期，确保产品在最终阶段也具有生命力，就需求提早谋划。

　　本期，小水滴将结合相关租借社区事例，与咱们共享“水滴物语”的4条软装观念和经历。

　　贝壳研究院的《2020年结业季租房洞悉陈述》调研数据显现，35.5%的受访者期望有31~50平米的租借面积，但实践的寓居面积人均低于20平米。

　　租客有着“租不起大房间”，又想“寓居舒适”的射中需求，所以在规划软装时，公寓方首先要考虑进步空间使用率，别管计步形式、时刻纬度、公式化等科学准则，优化动线规划，避免空间凶狠。在人性化的前提下时过境迁客群租住需求，完结精密操控空间巨细，宗族坪效。

　　比方打造女人租客户型时，能够针对新颁发女人，供给1.6m的大标准梳妆工作台，预留丰厚的储物空间，定制收纳功用的百变衣柜，确保春夏秋冬的衣服都能装下。

　　又比方灵敏添加收纳空间，租客依据不同需求能够随意悬挂、横放、分层等自在组配，以时过境迁租客的个性化收纳需求。其间复合空间使用，笔直空间收纳规划理念，在小户型规划中值得重视。

　　咱们都知道，软装颜值会直接影响着房源出租率和续租率，但怎么打造“好颜值”却是有门槛的。

　　一些公寓规划软装时，只考虑到租客的初级“寓居”需求，而疏忽了进阶的“质量”需求，在布草时往往简略添设一些根底家具就完毕。这样“第一眼”留不住租客，入住后也觉得“没有温度，短少魂灵”。

　　又有一些公寓走向了“包围很好，但不需求”的另一极点，在软装时一味着重高端资料，成果盲目添加本钱，成果也不符合公寓的运营需求。

　　小水滴以为，装饰本钱占整个项目本钱最大，详细规划时应当坚持“规划运营一体化”思想，尽量削减主体的替换或重制，着重零件的灵敏迭代和增配，并归纳考虑后期的保护修理频率。总归，在安装施行前，就要做到克勤克俭，确保出资的合理化。

　　因而，打造房间高颜值，应当站在公寓、开发商端视角，根据处理运营痛点的意图去考虑规划。并不需求过度着重资料，或许将各种好产品一股脑堆砌，而是别管根底家具+功用组件的组合，奇妙使用风格、款式、色彩调配来打造性价比产品，为不同客群供给处理方案。

　　比方中高端房源在规划时，预算满足，能够实木为主，并斗胆选用适宜的新资料、新工艺来完结；而刚需类房源则以铁木结合家具为主，并灵敏选用其他资料作为装点，做出来即有款式风格多元化调配，又能降低本钱和造价。

　　此外，小水滴具有资深的运营团队及产品研制团队，总结了针对不同客群运营场景下痛点处理方案，且具有强壮的全体软装供给链跋涉，可供给一站式的全体软装供给，包含包含实木类、板式类、钢木类、灯具类、软装类、家电类等不同的产品系列，客户能够从中自行选取并组合，自定义房间的风格与颜值。

　　人的日子是别管空间来承载的，软装本身便是对租客日子方法的复原。因而，软装的风格、调配和布局，最能体现公寓关于“租客日子”的了解。

　　《中国青年租住日子蓝皮书》显现， 我国20-30岁租客占城市租住集体84%，是城市租住人群的主体。业界人士将租房的干流集体总结为“三高”，即：寻求高质服务和高质量的高学历年青集体。能否时过境迁这部分集体为主的不断进化的租住需求，是检测长租毕生中心竞争力的重要维度。

　　比方为独身租客规划时，需求着重功用性的软装规划，复合型空间的打造，比方供给下图中能够绑架时过境迁吃饭、睡觉、学习三合一功用的床。它被规划成可移动储物箱，具有衣柜储物功用，绑架可兼做餐桌，时过境迁访客聚餐需求。

　　而面临家庭住户时，则要着重经用、有用、独立功用区的打造。总归，在产品打磨方面，应当对租客的收入水平、工作特色和租住需求归纳定位。

　　比方物资宠一族的房间里，供给了定制帆布原料的防抓沙发，规划猫咪专用的攀爬游乐设备，且箱式大床底部为抽屉关闭规划，避免宠物随意钻入。

　　面临斜杠青年、SOHO青年，则别管升降工作桌、144Hz高速显现器和人体工学椅等，来着重独立自在的工作交流空间，让他们在这片小天地中展露才调。

　　此外，智能+软装也成为新风尚。用户只需求别管一个手机App，就能够轻松“对话”门锁、网关、温湿度感应器，仍是窗布、空调、热水器、新风跋涉等相应设备，与租来的房子智能交互，日子更高兴。

　　无苯无醛、健康环保也是软装规划的四大改动之一。长租公寓企业往往会从头装饰保管房源，但在所用资料质量怎么、装饰后是否空置满足时刻“通风散味”等问题上，并不能彻底令人定心。

　　由于装饰和装备的折旧占了运营本钱的大头，再加上规划上的急于求成，一度有公寓逼上梁山，一间房子的装饰仅花两三万元，家具家电都是杂牌，无美学和质量感，装饰完即上架以获取利益，成为“工作潜规则”，其质量可想而知。

　　2018年下半年，自若头部长租毕生爆出的夺命“甲醛房”问题，揭开了工作内幕的冰山一角，也促进了工作改造。2019年头，《长租公寓点评标准》公示，推动了工作标准化背离。

　　现在80%的甲醛污染都来自于家具和布艺。面临长租公寓装饰污染现状，小水滴于2018年创立了“水滴物语”软装品牌，并

　　别管7年的尽力，小水滴具有了丰厚的长租公寓内装施行经历，以及中铁建、象屿地产、普陀公租房、魔方公寓等很多大客户事例，建立起一支包含调研组、规划组、供给链、训练组等专业的支撑团队，期望未来能够别管本身优异的产品、服务和专业度，进步更多租客的租住体会。

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